不動產估價 · Appraisal
不動產估價概要
《不動產估價技術規則》幾乎就是這一科的全部:三大估價方法的適用時機、公式與計算流程——計算題最密集,也最容易穩定得分。
268 題歷屆測驗題 · 已附詳解 268 題
申論 20 題 · 10 個年度
申論 20 題 · 10 個年度
核心是《不動產估價技術規則》:比較法(情況、價格日期、區域因素、個別因素四項調整)、收益法(直接資本化與折現現金流,收益價格 = 淨收益 ÷ 收益資本化率)、成本法(重建/重置成本、折舊額計算、土地開發分析法)。實質租金與支付租金的區別、勘察與價格日期、估價報告書應載事項為高頻。本科計算題比例最高,單位與小數位務必照題目要求。
申論:每年 2 題,兩題合計 50 分
歷屆申論題20 題
114 年申論 2 題,共 50 分113 年申論 2 題,共 50 分112 年申論 2 題,共 50 分111 年申論 2 題,共 50 分110 年申論 2 題,共 50 分109 年申論 2 題,共 50 分108 年申論 2 題,共 50 分107 年申論 2 題,共 50 分106 年申論 2 題,共 50 分105 年申論 2 題,共 50 分
歷屆測驗題新年度在前
01鄰近國小的店舖，做販賣文具及圖書生意使用，此為何種不動產估價原則之掌握？(C)02以成本法進行不動產估價，下列何者非為總成本應包括之項目？(B)03建築物屋齡 10 年，重建成本 2,000 萬元，若殘價率為 10%，經濟耐用年數 50 年，選擇等速折舊路徑的方法計算累積…(C)04比較標的為與法定用途不符之交易，應先作適當之調整才能採用，此為何種調整？(A)05下列價格調整率何者符合不動產估價技術規則之規定？(D)06勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益為 100 萬元，收益價格為 2,000 萬元，收益資本化率為：(B)07以投資為目的之不動產投資評估，最適合的估價方法為：(B)08債務保障比率為 1.3、貸款常數為 0.055、貸款資金占不動產價格比率為 70%，收益資本化率約為：(C)09附著於土地之工事及水利土壤之改良，以何種方法估價為原則？(C)10下列有關直接資本化法之敘述何者正確？(C)11下列有關成本法之敘述何者正確？(D)12有關土地開發分析法之資本利息綜合利率之敘述何者正確？(C)13下列因素：①地區淹水 ②捷運站設置 ③利率變動 ④離小學距離，那些是屬於影響不動產價格之區域因素？(A)14下列何者是個別因素之描述？(B)15下列各項原則中，何者最能說明畸零地價格偏高的現象？(B)16評估臺南孔廟的現值，依不動產估價技術規則之規定，其價格種類為下列何者？(D)17不動產估價報告書中應註明價格日期與勘查日期，就時間發生的先後下列敘述何者正確？(D)18勘估標的營造或施工費之求取得採直接法或間接法，下列各方法中何者相對精細？(B)19收益法中對於收益的資本化可採收益資本化率或折現率，下列對於兩者數值高低關係之敘述何者正確？(D)20不動產相對一般性財貨具低流通、高風險、高增值及管理較難等特性；於採風險溢酬法決定收益資本化率時，上述特性中何者與收益資本化率…(C)21以直接資本化法對同一不動產之土地、建物及不動產分別評估其價值，則三者之收益資本化率數值何者最高？(B)22依不動產估價技術規則第 130 條之規定，不動產租金估計以估計勘估標的之何種租金為原則？(D)23依不動產估價技術規則第 32 條之規定，若期末處分價值已知，以折現現金流量分析法計入該價值時，應採取那一種資本化率？(C)24於不動產租金估計中有所謂的經濟租金與支付租金，兩者的大小關係為何？(D)25估價事務所接受委託展開估價作業前應先確定估價基本事項，於下列各項中應包含那些項目？ ①確定勘估標的內容 ②確定勘查日期 ③確…(C)
01不動產市場循環受到諸多經濟因素的影響，評估不動產價格時都訂有價格日期，依價格日期評估時必須掌握那項原則？(B)02王小姐住家旁有一個高壓電塔，電塔周遭的房子不太容易售出，價格也比較低，不動產估價師評估該嫌惡設施對於房屋價格的影響是基於那一…(B)03下列何者非屬於不動產估價範疇？(D)04某預售建案因取得綠建築黃金級標章，每坪開價比附近未取得標章之建案貴，建商申請綠建築標章的行為是基於不動產估價之何種經濟原則？(B)05下列有關租金估計的敘述何者錯誤？(B)06不動產估價技術規則對不動產估價方法運用的規定，下列何者錯誤？(C)07有關比較法的敘述下列何者錯誤？(A)08不動產估價技術規則第 26 條第 1 項：經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合…(D)09下列何者非屬營造或施工費的內含項目？(C)10有關營造或施工費的敘述何者錯誤？(A)11中央銀行理監事會於 113 年第 3 季會議決議調升存款準備率及調整選擇性信用管制措施，此項宣布可能會影響不動產市場與價值，…(A)12下列對於有效總收入與總收入之間關係的敘述何者正確？(A)13收益資本化率決定的方法中與銀行貸款成數相關的是那一個方法？(C)14有關收益法的公式，下列何者錯誤？(A)15有關特殊宗地估價敘述，下列何者錯誤？(B)16有關權利估價敘述，下列何者正確？(C)17下列那種情況評估的是特殊價格？(C)18影響不動產價格的三大因素中區域因素甚為重要，下列敘述何者非屬區域因素的描述？(B)19A 把忠孝東路五段鄰近市政府的店面出租給一間連鎖咖啡店，每月租金 100,000 元，押金 2 個月，假設年利率 2.5%，…(B)20某公寓因為隔壁基地正在興建危老建案造成外牆龜裂現象，此現象屬於那一種折舊類型？(A)21一棟屋齡 30 年的公寓，假設現在重建成本是 3,000 萬元，耐用年數為 50 年，殘餘價格率為 10%，以定額法計算折舊…(B)22比較標的於 112 年 9 月以 3,060 萬元售出，當時房價指數為 102；勘估標的價格日期為 113 年 5 月，房價…(B)23依據不動產估價技術規則規定試算價格的價格決定，那一項不適用？(B)24某一開發案自有資金比例是 30%，其餘資金向銀行貸款，貸款利率為 3%，自有資金報酬率為 2%，其資本化率為何？(B)25某一棟四層樓公寓，各樓層面積皆相同，一樓單價每坪 50 萬元，4 樓單價每坪 40 萬元，假設 4 樓之樓層別效用比為 10…(D)
01不動產售屋廣告中「面對公園第一排」，對不動產之影響，是屬於不動產估價影響因素中之何種因素？(D)02不動產估價師受託評估總統府價值，此屬於何種價格種類？(B)03各直轄市、縣（市）國土計畫於 110 年 4 月 30 日公告實施，此為影響不動產價格之何種因素？(A)04收益性不動產價值是由現在至將來所能帶給權利人之利潤總計，估價師求取將來的收益據以評估不動產價值，應重視何種不動產估價原則？(C)05老舊公寓因加裝電梯設備，價格也因此提升，此為何種不動產原則？(B)06依不動產估價技術規則規定，比較標的為父親賣給兒子之交易，應進行何種調整？(A)07下列之建物殘餘價格率，何者符合不動產估價技術規則之規定？(D)08有一不動產平均每年每坪之淨收益為 3,000 元，若收益資本化率為 5%，該不動產每坪之收益價格為：(C)09下列何者不是收益法推算勘估標的總費用之項目？(C)10有一幢公寓每坪平均售價為 60 萬元，1 樓每坪售價為 75 萬元，4 樓每坪售價為 50 萬元，建物價格占不動產價格之 4…(B)11目前銀行之一年期定存利率為 1.57%，活存利率為 0.58%，短期放款利率為 7.11%，下列之敘述何者正確？(C)12就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤…(B)13不動產租金估計，以估計勘估標的之何種租金為原則？(C)14決定收益資本化率之方法中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法為何？(B)15依不動產估價技術規則之規定，有關特殊宗地估價之敘述，下列何者正確？(C)16有關計量模型分析法之敘述，下列何者錯誤？(B)17有關不動產租金估計之敘述，下列何者正確？(A)18當債務保障比率要求為 1.5 倍，貸款常數為 0.1，不動產價格為新臺幣 60 億元，自有資金為新臺幣 15 億元，不足資金…(B)19在宗地估價中，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以下列那一種方法估價為原則？(A)20下列何者不屬於土地建築開發之間接成本項目？(A)21有關房地成本價格之計算公式，下列何者正確？(A)22下列那一種方法不屬於計算收益資本化率或折現率之方法？(C)23比較法估價試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於（甲），或…(B)24如果一開發案開發後預期總銷售金額為新臺幣 10 億元，適當之利潤率為 10%，開發所需之直接成本為新臺幣 6 億元，開發所需…(D)25有關一宗土地內有數種不同法定用途時之估價敘述，下列何者錯誤？(D)
01平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向，其對不動產市場之影響，是屬於不動產估價影響因素中之下列何種因素？(B)02不動產估價應敘明價格種類，當不動產估價師受託辦理龜山島估價，您認為應屬於何種價格種類？(D)03收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定，如採用債務保障比率方式決定，其計算式債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格…(D)04依據不動產估價技術規則之規定，在一宗土地內有不同法定用途時，應如何估價？(D)05不動產估價原則是估價之根基，不動產估價技術規則對「最有效使用」原則有所定義，請問下列敘述何者錯誤？(D)06利用計量模型分析法進行估價，應蒐集相當數量具代表性之比較標的，在計量模型的影響不動產價格之因素中，現有 6 項區域因素，5 …(A)07不動產估價成本法對勘估標的之營造或施工費，其中「指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基…(C)08不動產估價作業程序依不動產估價技術規則規定，總共有八項作業程序，其中第七個步驟為何？(D)09目前內政部積極推動試辦電腦估價，所應用計量模型分析法係指「蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價…(A)10不動產估價應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之…(C)11不動產估價比較法經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格…(D)12不動產估價之限定價格指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者。請問下列何者非屬限定條件？(D)13不動產估價，應註明其價格種類；以何種價格估價時應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格？(C)14不動產估價比較法於市場成交資訊充足時廣為運用，有關比較法之敘述，下列何者錯誤？(D)15某建物於五年前取得使用執照，目前重建成本 1,000 萬元，殘餘價格率 5%，經濟耐用年數 50 年，請問以定額法估算之建物…(D)16某開發商擬於新開發區開發建築，預計興建樓板面積 2,000 坪。若推定銷售單價平均 60 萬元/坪，利潤率 20%、資本利息…(A)17某公寓為談危老改建，經委託不動產估價師就 1 至 4 樓之單價分別查估為 80、60、55、50 萬元/坪，若全棟建物成本價…(B)18不動產估價人員應針對不動產勘估標的之價格日期當時的價值進行估價，而所謂價格日期是指：(B)19以收益法估價時，對於客觀淨收益的計算應以何種情形為計算基準？(D)20某高鐵站周圍地區的新建住宅大樓平均成交價格，由三年前每坪 35 萬元上漲到現今每坪接近 50 萬元，此現象可以不動產估價中那…(A)21依據不動產估價技術規則，在進行不動產估價作業程序時，下列何者屬於估價要確定的基本事項？(B)22科學園區附近的農業用地，未來可能變更為建地，土地所有權人要求估價人員針對其農地未來可能變更為建地情況進行估價，請問該筆土地的…(B)23某甲有一棟 5 層透天住宅，其中第一層到第四層為合法建築物，頂樓層為違章建築物，某甲委託估價人員進行房地估價，並要求估價人員…(C)24有一比較標的於 110 年 10 月以 800 萬元成交，當時的價格指數為 103.6%，不動產勘估標的之價格日期為 111…(D)25在土地開發分析法之估價程序中，應進行現況勘查與環境發展程度調查與分析，下列何者不屬於要勘查與調查分析的事項：(C)
01政府宣布實價登錄 2.0 新制自 110 年 7 月 1 日施行，此為影響不動產價格之何種因素？(B)02不動產所在地區對外連絡道路為中山路，路寬 30 公尺，並有兩線捷運經過。請問此為影響不動產價格之何種因素？(C)03不動產因鄰近殯儀館，造成價格之減損，此屬於何種原則？(D)04公寓因加裝電梯而價格提昇，此屬於何種不動產估價原則？(B)05建物總成本 1,000 萬元，經濟耐用年數 50 年，建物殘餘價格率 10%。若每年折舊額皆相同，請問每年折舊率為何？(B)06有一 500 坪建地可興建大樓出售，預期新大樓之總銷售金額為 10 億元，若營建施工費為 3 億元、管理銷售費用等間接成本為…(B)07對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者，為何種價格？(D)08勘估標的之營造或施工費，依不動產估價技術規則之規定，不包含下列那一項目？(D)09就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中，選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調…(B)10100 坪之辦公室出租，每月每坪正常租金為 1,000 元，推估該辦公室合理空置率為 8%，每年之地價稅、房屋稅、保險費、管…(B)11依不動產估價技術規則規定，以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依何種資料加以推算？(B)12比較標的於 110 年 1 月以 2,000 萬元成交，當時之價格指數為 95；勘估標的之價格日期為 110 年 9 月，價…(C)13依不動產估價技術規則規定，下列有關租金之兩種敘述，何者正確？(C)14都市更新權利變換前之透天厝（僅有一所有權人）房地總價為 1,500 萬元，房地價值比為 1:9。若該基地素地價格經評估為 1…(C)15依不動產估價技術規則規定，下列有關特殊宗地之估價，何者敘述錯誤？(B)16土地承租人欲購買所承租土地供未來繼續使用，委託不動產估價師進行估價，其價格種類為何？(B)17近年受疫情影響，各地商圈人潮減少、店面空置率提高，此屬於何種價格影響因素？(A)18勘估標的乙之價格日期、勘察日期分別為 110 年 8 月 15 日、110 年 9 月 15 日，若比較標的交易日期為 11…(D)19勘估標的若為未完工之建物，應依何種方式估價？(B)20某房地之淨收益 100 萬元/年，其中建物淨收益 60 萬元/年。假設土地、建物之收益資本化率分別為 2%、4%，請問土地收…(B)21依據不動產估價技術規則第 43 條規定，收益資本化率應考慮之因素不包括下列何者？(C)22勘估標的丙之市場價格 1,000 萬元，經分析當地同類型不動產之租金收益率 5%，必要費用 20 萬元/年，租賃所得稅約 2…(C)23續訂租約之租金估計方法中，差額分配法係指下列何種差額？(A)24實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地，應以何種方式估價？(D)25某區分所有建物位於住宅大樓十樓，其樓層別效用比為 110%，平均樓層別效用比為 105%。假設全棟建物成本價格占全棟房地總價…(C)
01下列有關成本法之建物殘餘價格之敘述，何者正確？(D)02某一建築物重建成本為 800 萬元，經濟耐用年數為 40 年，物理耐用年數為 50 年，該建築物殘餘價格為 80 萬元，現已…(C)03進行宗地估價時，下列敘述何者錯誤？(D)04經分析考量市場上類似不動產之正常租金為每年每坪 12,000 元，合理空置率為 5%，淨收益率為 75%，貸款資金占不動產價…(C)05對於區分所有建物估價運用樓層別效用比時，下列敘述何者正確？(C)06比較法以比較標的價格為基礎，下列那一項比較標的在正常情況下應排除適用？(D)07某大樓座落於原為住宅區變更為商業區之土地，依據目前土地使用管制相關法令規定，該大樓應以商業與一般事務所為其法定用途，今勘估標…(B)08有關都市更新權利變換估價，下列敘述何者錯誤？(A)09勘估標的為辦公大樓之第 10 層，建物登記面積 50 坪，每月每坪正常租金收入為 2,000 元，該建物大樓經合理市場分析推…(C)10某一筆建築用地將以土地開發分析法推估價格，其資本利息綜合利率為 4.8%，該土地開發之土地價值比率占 60%，建物價值比率占…(B)11以下直接資本化法之定義敘述，何者為正確？(B)12正常價格的定義中，不包含下列那一要件？(D)13不動產市場是一動態的市場，對於估價的變動原則，下列敘述何者錯誤？(A)14某商用不動產之自有資金要求報酬率 8%、向銀行融資之利率 4%，當自有資金的比重為 50%，以加權平均資金成本法估算之收益法…(B)15估價人員應用收益法估價時，若某建物經濟耐用年數 45 年、經歷年數 10 年、殘價率 10%，當採取等速折舊型時，建物價格日…(C)16某建築開發公司擬開發建地，開發或建築後預期總銷售金額估計 8.8 億元，開發直接成本 3 億元、間接成本 8 千萬元，開發商…(A)17依據不動產估價技術規則，有關成本法資本利息的敘述，下列敘述何者錯誤？(D)18成本法營造施工費求取方式，有分為直接法及間接法兩大類，其中以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量合計之方法係指下列何者…(B)19依據不動產估價技術規則規定，試算價格之調整運算過程中，情況、價格日期、區域因素及個別因素等調整的總調整率大於多少幅度時，判定…(D)20內政部近年積極試辦電腦輔助大量估價(CAMA)，於應用計量模型分析法應符合之條件，下列敘述何者錯誤？(A)21估價人員就某建物使用與勘估標的相同之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本，是指下列何者？(C)22國內已有不動產證券化的個案，依據不動產估價技術規則規定，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種價格應…(D)23依據不動產估價技術規則，有關成本法建築工期係指自申請建造執照開始至那個時間點為止無間斷所需之時間？(D)24依據不動產估價技術規則規定，不動產估價應敘明價格種類，請問辦理東沙島估價，此屬於何種價格？(B)25某三層樓獨棟透天新成屋，建物登記面積為 40 坪，坐落基地登記面積為 20 坪，房地之正常價格為 1200 萬元，經參酌當地…(C)
01甲君擬購買相鄰兩塊土地合併建築，請問在此目的下所評估出的價值，以貨幣金額表示者，稱為：(B)02有一筆建地面積 1,000 坪，預期興建為住宅大樓後的總銷售金額為 3.8 億元，若營建施工費為 1 億元，管理銷售及規劃設…(C)03不動產面臨道路之寬度，此屬於影響不動產價格之何種因素？(A)04設三宗土地合併後整體開發利用，其合併後價格為 2,500 萬元，合併前價格分別為 800 萬元、500 萬元及 700 萬元…(C)05某 4 層樓公寓，其各層面積均相同，若四樓每坪售價 23 萬元，三樓每坪售價 20 萬元，二樓每坪售價 24 萬元，一樓每坪…(D)06不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種方法之價格…(C)07經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討後試算價格差距如下，何者應排除該試算價格之適用？(A)08對於估價目的為不動產買賣交易之參考所為之不動產估價，應評估的價格為：(C)09勘估標的因位於垃圾掩埋場附近，造成其價格下降，此屬於何種原則？(C)10使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本，稱為：(A)11下列敘述何者為正確？ i(D)12政府宣布實施空屋稅政策，此屬於何種影響價格之因素？(C)13就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價…(A)14推算總收入及有效總收入時，應與相關資料校核比較，下列何者非屬該相關資料？(C)15有關比較法試算價格之調整運算過程中，遇有下列之情形，須判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。何者為正確？(B)16不動產估價技術規則第 99 條之計算公式，勘估標的之基地價格＝勘估標的之房地價格－勘估標的之建物成本價格。請問此為何種學說之…(A)17有關直接資本化法，下列敘述何者為正確？(C)18不動產估價師蒐集比較實例時，應依循之原則，下列敘述何者錯誤？(B)19有關區域因素之調整，下列敘述何者為正確？(A)20下列敘述何者為正確？(D)21依不動產估價技術規則之規定，運用計量模型分析法進行估價，下列敘述何者錯誤？(C)22下列何者非屬不動產估價師受理委託估價之勘估標的？(D)23不動產估價師在收集比較標的相關交易等案例及資料時，得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融…(C)24對具有市場性之不動產，以違反經濟合理性之不動產分割為前提，查估其所形成之價值，並以貨幣金額表示者，屬下列那一種價格？(D)25下列敘述何者為正確？(A)
01某便利商店需承租兩間相鄰之店面，兩間店面打通後合併使用之總面積方符合公司之需求。請問此二間店面合併為目的形成之租賃價值，以貨…(C)02有關勘估標的總費用之推算項目，不包括下列那一項？(D)03下列何者不屬不動產估價師蒐集比較實例所應依循之原則？(A)04下列何者符合應用計量模型分析法關係式採用 5 個自變數時所要求之所有條件？(A)05運用比較法在試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之(…(D)06採用比較法經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎…(A)07收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近幾年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料？(B)08當建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率大於零時，下列對淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率與淨收益未扣除折舊提存費…(C)09在使用成本法估價時，建物估價以求取(甲)為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採(乙)替代之。請問甲、乙…(A)10於採土地開發分析法之資本利息綜合利率之計算中，如果資本利息年利率為 3%，土地價值比率為 40%，建物價值比率為 60%，開…(B)11下列那一項不屬於土地建築開發之間接成本？(A)12當某土地開發後預期總銷售金額為 1000 萬元，適當之利潤率為 12%，開發所需之直接成本為 300 萬元，開發所需之間接成…(D)13附有違章建築之房地估價，有關違建部分之處理方式，下列何者正確？(A)14不動產估價報告書中載明價格日期，係立基於下列何種原則？(C)15不動產估價有所謂的獨立估價，請問獨立估價是指：(D)16勘估標的是一都市邊緣之農地，未來極有可能變更為建地，今依委託人要求針對勘估標的未來可能變更為建地情況進行估價，其價格種類為何…(C)17下列有關比較法的敘述，何者錯誤？(A)18王先生手中取得一份不動產估價報告書，比較法推估過程中三個比較案例的價格依序為新臺幣 63 萬元/坪、64.5 萬元/坪、68…(C)19依不動產估價技術規則之規定，下列收益法之估價步驟中，何種排列次序較為正確？①計算淨收益 ②推算總費用 ③決定收益資本化率或折…(D)20下列關於收益資本化率之敘述，何者錯誤？(A)21選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定收益資本化率之方法為：(D)22附著於土地之工事及水利土壤之改良，以何種方法估價為原則？(B)23同棟多層樓之不動產估價，估價師通常以某一層為比準層，再依樓層別效用比推估其他樓層之價格，若以最低價之樓層為比準層，其他各樓層…(A)24三筆土地分別為 1500 萬元、2500 萬元及 6000 萬元，今決定將三筆土地合併開發，經評估合併後土地總價值為 1 億…(B)25依不動產估價技術規則規定，承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數，稱為：(C)
01不動產估價應敘明價格種類，如估價師受託辦理太平島估價，您認為應屬於何種價格？(D)02下列何種情況，可歸類於不動產估價價格種類中之正常價格？(C)03依不動產估價技術規則第 7 條規定：「依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準」但未辦理登記或以部分面積為…(D)04如您於捷運地下街承租營運中，隔壁店家因故不與捷運局續租，此時您打算一併承租擴大經營，所承租之租金屬性應屬下列何者？(D)05臺北市政府最近發布之 10 月份住宅價格指數，中山松山南港區標準住宅總價 1,224 萬元、萬華文山北投區 1,080 萬元…(D)06某出租型不動產之年總收益為 100 萬元，若總費用率為總收益的 40%，收益資本化率 4%，則該不動產之收益價格應為多少？(C)07不動產估價比較法就「畸零地或有合併使用之交易」所進行之調整，是屬於何項調整？(A)08關於不動產估價收益法之總費用估算項目，下列何者正確？(D)10「考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資…(B)12下列有關成本法耐用年數之敘述，何者正確？(D)13依不動產估價技術規則規定，公共設施用地及公共設施保留地之估價，是以何種估價方法為原則？(D)14勘估標的之營造或施工費之求取方法中，「以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之」之方法，係指何方法？(B)20由於不動產是一種異質的商品，因其下列何種之特徵而分割為許多地區性市場？(A)21已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，可就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形而劃設為下列那二種地價區段？(D)22容積移轉及容積調派制度的實施，對不動產價值發生影響的因素被稱為：(A)23不動產附近如有公園、圖書館、學校、歌劇院等建設，皆會對其價值產生影響，此種估價時需掌握的原則較適合被稱為：(C)24某私立學校為達校產活化目的，二年前將校舍之一部分出租予另一間外語學校，今年屆期想再續約，教育主管機構要求須附估價報告書供審查…(B)26依不動產估價技術規則第 68 條規定，建物累積折舊額之計算，應視下列何者選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折…(C)30附有建物之宗地，考慮建物對宗地價格影響下所為之土地估價，稱之為：(C)31下列有關勘估標的與比較標的調整及試算價格求取之敘述，何者正確？(D)33臺灣南部有許多鹽田，其價值評估以比較法估價為原則。若無買賣實例者，下列敘述何者正確？(D)34下列有關永佃權估價之敘述，何者正確？(B)35有關不動產估價原則中之最有效使用原則，下列敘述何者錯誤？(D)36有關土地開發分析法之估價程序中，最後四個步驟順序如何？(D)37在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎者不會支付高於財貨或勞務成本之代價，以取得一相同滿意度的替代性財貨或勞務。是指何種…(D)38成本法中，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本，是指何種成本？(A)39有關不動產價值的定義，下列何者正確？(D)40依不動產估價技術規則第 55 條第 1 款之規定，就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築之單價…(A)
01依不動產估價技術規則之規定，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以何種方法為原則？(C)02請問國內某大專院校擬購買鄰接學校之土地作為擴校之用，此以合併使用為目的之不動產買賣，係屬下列何種價格？(B)03有關特殊價格的敘述，下列何者錯誤？(B)04於不動產估價作業程序中，下列何者不屬於「確定估價基本事項」的內容？(A)05就住宅用地之估價而言，下列何者非屬影響價格水準之區域因素？(C)06不動產與其環境配合，以保持協調一致之利用，則其收益才能發揮最大化，例如在學校附近開設餐廳或書局等。此現象就不動產估價原則而言…(D)07依不動產估價技術規則之規定，評估何種價格種類時，應同時估計其正常價格？(D)08不動產估價常用之比較法、成本法與收益法，其評價基礎為何？(C)09影響不動產價格的一般因素，不包含下列何者？(C)10客觀淨收益之評估，應符合何種估價原則，以作為評估之基準？(A)11臺灣老年人口的比例正大幅增加，高齡化社會已成為重大議題，此屬於何種影響價格因素？(A)12某塊素地為都市計畫工業區土地，若以其變更為住宅區的前提來估價，請問評估之價格種類為：(C)13地政機關辦理公告土地現值之估價方法，其主要之法令依據為：(A)14有關樓層別效用比率的敘述，下列何者錯誤？(B)15收益資本化率或折現率之計算中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法，…(B)16在成本法中，使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本，稱為下列何者？(D)17依不動產估價技術規則之規定，以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之何種租金為計算原則…(D)18因同種類不動產，由於技術革新、設計變化等，致使勘估標的落伍了，由此發生之建物折舊減價，屬於下列何種折舊因素？(C)19有關直接資本化法的敘述，下列何者錯誤？(B)20有關租金估價的敘述，下列何者正確？(B)21有關建物殘餘價格率之敘述，下列何者錯誤？(A)22依不動產估價技術規則之規定，下列何者並非由不動產估價師公會全國聯合會公告？(B)23有關房地估價之敘述，下列何者錯誤？(A)24有關比較法之敘述，下列何者錯誤？(B)25有關市地重劃估價的敘述，下列何者錯誤？(B)26有一不動產每月租金 5000 元，押金 2 個月，押金存款年利率 5%，請計算其一年實質租金。(C)27有關不動產租金之估計，以估計勘估標的之何種租金為原則？(B)28依不動產估價技術規則之規定，林地採成本法估價時，其總費用之計算，何者不是應考量之項目？(B)29資本利息年利率為 2%，土地價值：建物價值= 6：4，開發年數 3 年，資本利息綜合利率為：(C)30不動產估價技術規則有關耐用年數之敘述，下列何者最為正確？(A)31依不動產估價技術規則之規定，下列何者非屬不動產估價師公會全國聯合會公告之項目？(C)32不動產估價技術規則有關廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤之規定，下列述敘何者正確？(B)33某建物樓地板面積為 100 坪，重建每坪 10 萬元，若耐用年數為 50 年，殘值率為 10%，目前已使用 10 年，採定額…(A)34應用收益法進行不動產估價時，勘估標的總費用計算，不包括下列何者？(D)35下列何種估價方法，係以未來期望利益計算不動產價值？(B)36依不動產估價技術規則之規定，下列敘述何者正確？(C)37依不動產估價技術規則第 26 條規定，檢討後試算價格之間差距達多少以上者，應排除該試算價格之適用？(B)38試算價格之調整運算過程中，下列何者符合不動產估價技術規則第 25 條之規定？(D)39依不動產估價技術規則之規定，附著於土地之工事及水利土壤之改良，應以何種方法估價為原則？(C)40某一住宅用地，面積 1000 坪，建蔽率 50%，容積率 225%，擬規劃地上 7 層地下 2 層之集合住宅。假設本案完工後…(D)