以直接資本化法對同一不動產之土地、建物及不動產分別評估其價值，則三者之收益資本化率數值何者最高？

本題考點
收益法下土地、建物與房地（不動產）三者收益資本化率之高低比較，關鍵在建物折舊對資本回收要求之影響。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 40 條，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率；土地不生折舊，無此加計問題。又同規則第 46 條規定，房地綜合收益資本化率得依「土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率×建物價值比率」求取，即不動產（房地）之資本化率為土地與建物之加權平均，數值必介於兩者之間。建物因經濟耐用年數有限、價值逐年折耗，投入本金須於有限年限內回收，要求之報酬率較高，故三者以建物之收益資本化率最高，故選 B。

逐項排除

1. A土地：土地可永續利用、不生折舊，風險與回收壓力最低，其收益資本化率為三者中最低，並非最高。
2. B建物：經濟耐用年數有限且須攤提折舊，收益資本化率為三者中最高，為正確答案。
3. C不動產：依《不動產估價技術規則》第 46 條，房地綜合收益資本化率為土地與建物兩率之加權平均，必落在兩者之間，不會是最高。
4. D不一定：只要建物率高於土地率，加權平均之房地率即介於其間，三者排序固定為建物＞不動產＞土地，並非不一定。

記憶點

會折舊的建物資本化率最高，永續的土地最低，房地綜合率夾在中間。