不動產相對一般性財貨具低流通、高風險、高增值及管理較難等特性；於採風險溢酬法決定收益資本化率時，上述特性中何者與收益資本化率高低呈反向變動？

本題考點
以風險溢酬法決定收益資本化率時，流通性、風險性、增值性、管理難易度四項特性各自的作用方向。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條第一款，風險溢酬法之收益資本化率或折現率，應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。題幹所列低流通、高風險、管理較難三項，都使投資人要求更高的報酬，屬基準報酬率之上的加項；唯有增值性反向作用——標的未來價格上漲的空間愈大，投資人可由增值取得報酬，對當期淨收益的要求報酬率隨之下降，收益資本化率因而降低，故選 C。

逐項排除

1. A錯誤。本項在題幹係以不動產低流通之特性呈現，變現愈困難，所須補償的風險溢酬愈多，收益資本化率愈高，作用方向與增值性相反。
2. B錯誤。風險性愈高，投資人要求的報酬愈高，收益資本化率隨之提高，屬同向變動。
3. C正確。增值性是四項特性中唯一的減項，與收益資本化率呈反向變動。
4. D錯誤。管理難度愈高，經營所需投入與不確定性愈大，收益資本化率隨之提高，亦屬同向變動。

記憶點

三加一減：低流通、高風險、難管理往上加，高增值往下扣。