依據不動產估價技術規則第 43 條規定，收益資本化率應考慮之因素不包括下列何者？

本題考點
收益資本化率與折現率之決定方法，尤其是《不動產估價技術規則》第 43 條第一款風險溢酬法所列舉之考慮因素。

正解理由

《不動產估價技術規則》第 43 條第一款規定，風險溢酬法之「收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準」。該款列舉的是不動產投資之「風險性」，衡量的是投資風險的高低，而不是投資的損益結果；題目問的是「不包括」者，故選 C。

逐項排除

1. A貨幣變動之狀況：該款明文列有「貨幣變動狀況」，屬應考慮之因素，並非本題所問。
2. B銀行定期存款利率：該款列舉之首項即為銀行定期存款利率；《不動產估價技術規則》第 59 條另以一年期定存利率作為自有資金計息利率之上限，可見定存利率確為估價作業所倚重之基準。
3. C不動產投資之損益：該款所列為「不動產投資之風險性」，著眼於風險程度，並未把投資的盈虧結果列入，為本題應選之項。
4. D不動產價格變動趨勢：該款列有「不動產價格之變動趨勢」，屬應考慮之因素。

記憶點

風險溢酬法看的是「風險性」不是「損益」，兩個利率（定存、公債）加三個變動（風險、貨幣、價格）。