不動產市場因為世界各國疫情趨緩開始活絡，不動產買賣不論是新屋、中古屋都出現很特殊的交易案例現象，根據不動產估價技術規則規定，不動產估價時對於比較標的如果無法有效掌握，應不予採用的情況有那些？試說明之。（25 分）
110 / 申論題部分
110 年 不動產估價概要 申論題
考選部公布之考畢試題原文,共 2 題、50 分 (配分 25 / 25 分;本科作答時間 90 分鐘)。 申論題無官方標準答案,本頁僅收錄題目原文;AI 擬答在 app 內提供。
社會住宅包租代管的政策讓不動產經紀人投入租賃仲介，根據不動產估價技術規則規定，不動產經紀人要如何提供租戶租金估計建議？試敘述分析之。（25 分）
同卷測驗題25 題
01政府宣布實價登錄 2.0 新制自 110 年 7 月 1 日施行，此為影響不動產價格之何種因素？(B)02不動產所在地區對外連絡道路為中山路，路寬 30 公尺，並有兩線捷運經過。請問此為影響不動產價格之何種因素？(C)03不動產因鄰近殯儀館，造成價格之減損，此屬於何種原則？(D)04公寓因加裝電梯而價格提昇，此屬於何種不動產估價原則？(B)05建物總成本 1,000 萬元，經濟耐用年數 50 年，建物殘餘價格率 10%。若每年折舊額皆相同，請問每年折舊率為何…(B)06有一 500 坪建地可興建大樓出售，預期新大樓之總銷售金額為 10 億元，若營建施工費為 3 億元、管理銷售費用等間…(B)07對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者，為何種價格？(D)08勘估標的之營造或施工費，依不動產估價技術規則之規定，不包含下列那一項目？(D)09就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中，選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並…(B)10100 坪之辦公室出租，每月每坪正常租金為 1,000 元，推估該辦公室合理空置率為 8%，每年之地價稅、房屋稅、保…(B)11依不動產估價技術規則規定，以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依何種資料加以推算？(B)12比較標的於 110 年 1 月以 2,000 萬元成交，當時之價格指數為 95；勘估標的之價格日期為 110 年 9…(C)13依不動產估價技術規則規定，下列有關租金之兩種敘述，何者正確？(C)14都市更新權利變換前之透天厝（僅有一所有權人）房地總價為 1,500 萬元，房地價值比為 1:9。若該基地素地價格經評…(C)15依不動產估價技術規則規定，下列有關特殊宗地之估價，何者敘述錯誤？(B)16土地承租人欲購買所承租土地供未來繼續使用，委託不動產估價師進行估價，其價格種類為何？(B)17近年受疫情影響，各地商圈人潮減少、店面空置率提高，此屬於何種價格影響因素？(A)18勘估標的乙之價格日期、勘察日期分別為 110 年 8 月 15 日、110 年 9 月 15 日，若比較標的交易日期…(D)19勘估標的若為未完工之建物，應依何種方式估價？(B)20某房地之淨收益 100 萬元/年，其中建物淨收益 60 萬元/年。假設土地、建物之收益資本化率分別為 2%、4%，請…(B)21依據不動產估價技術規則第 43 條規定，收益資本化率應考慮之因素不包括下列何者？(C)22勘估標的丙之市場價格 1,000 萬元，經分析當地同類型不動產之租金收益率 5%，必要費用 20 萬元/年，租賃所得…(C)23續訂租約之租金估計方法中，差額分配法係指下列何種差額？(A)24實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地，應以何種方式估價？(D)25某區分所有建物位於住宅大樓十樓，其樓層別效用比為 110%，平均樓層別效用比為 105%。假設全棟建物成本價格占全棟…(C)