勘估標的丙之市場價格 1,000 萬元，經分析當地同類型不動產之租金收益率 5%，必要費用 20 萬元/年，租賃所得稅約 2 萬元。若丙為新訂租約，根據上開資料估計之年租金為？

本題考點
新訂租約之年租金估計，適用《不動產估價技術規則》第 132 條第二款「以價格乘租金收益率求淨收益、再加計必要費用」之算式。

正解理由

《不動產估價技術規則》第 131 條規定，不動產租金估計應視新訂租約與續訂租約分別為之；本規則第 132 條第二款則定新訂租約得「以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用」。市場價格 1,000 萬元乘租金收益率 5% 得淨收益 50 萬元，再加計必要費用 20 萬元，年租金即為 70 萬元。租賃所得稅 2 萬元則不計入，因《不動產估價技術規則》第 38 條所列總費用項目為地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等，並不包含出租人之所得稅，故選 C。

逐項排除

1. A50 萬元：只算到價格乘租金收益率所得之淨收益，漏了該款要求「再加計必要費用」的 20 萬元。
2. B52 萬元：以淨收益 50 萬元加租賃所得稅 2 萬元計得，既漏加必要費用，又把所得稅誤當費用。
3. C70 萬元：淨收益 50 萬元加必要費用 20 萬元，與該款算式相符，為正確答案。
4. D72 萬元：在 70 萬元之外又加計租賃所得稅 2 萬元，超出總費用的項目範圍。

記憶點

新訂租約的租金＝價格乘租金收益率的淨收益＋必要費用；所得稅是收到租金以後的稅，不是產生租金的費用。