國內已有不動產證券化的個案，依據不動產估價技術規則規定，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度情形賦予相對較大之權重？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 15 條，不動產證券化以契約租金分配信託利益時的價格權重配置。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 15 條，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重，但不動產證券化標的進行清算時，不在此限；所稱前項情形，即該條第一項所定視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，故選 D。

逐項排除

1. A比較法之實例價格依《不動產估價技術規則》第 18 條，係以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整推算而得，反映的是市場交易水準，並非法定應加重權重的對象。
2. B土地開發分析價格依《不動產估價技術規則》第 70 條，是估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後求得的開發前土地價格，處理對象為待開發土地。
3. C直接資本化法之收益價格依《不動產估價技術規則》第 29 條，以未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算，只取單一年期收益。
4. D折現現金流量分析法之收益價格依《不動產估價技術規則》第 31 條，是將分析期間各期淨收益及期末價值以適當折現率折現後加總，正對應契約租金逐期發生的形態，為正確選項。

記憶點

證券化加契約租金，權重加在折現現金流量分析法。