試說明不動產估價工作進行時，應留意那些工作法則？為確認勘估標的狀態，應到現場勘查之事項有那些？如委託人未領勘，確認標的狀態出現困難，應如何處理？（25 分）
109 / 申論題部分
109 年 不動產估價概要 申論題
考選部公布之考畢試題原文,共 2 題、50 分 (配分 25 / 25 分;本科作答時間 90 分鐘)。 申論題無官方標準答案,本頁僅收錄題目原文;AI 擬答在 app 內提供。
依土地開發分析法對不動產進行估價時，需要蒐集那些資料，方能利於計算土地開發分析價格？（25 分）
同卷測驗題25 題
01下列有關成本法之建物殘餘價格之敘述，何者正確？(D)02某一建築物重建成本為 800 萬元，經濟耐用年數為 40 年，物理耐用年數為 50 年，該建築物殘餘價格為 80 萬…(C)03進行宗地估價時，下列敘述何者錯誤？(D)04經分析考量市場上類似不動產之正常租金為每年每坪 12,000 元，合理空置率為 5%，淨收益率為 75%，貸款資金占…(C)05對於區分所有建物估價運用樓層別效用比時，下列敘述何者正確？(C)06比較法以比較標的價格為基礎，下列那一項比較標的在正常情況下應排除適用？(D)07某大樓座落於原為住宅區變更為商業區之土地，依據目前土地使用管制相關法令規定，該大樓應以商業與一般事務所為其法定用途，…(B)08有關都市更新權利變換估價，下列敘述何者錯誤？(A)09勘估標的為辦公大樓之第 10 層，建物登記面積 50 坪，每月每坪正常租金收入為 2,000 元，該建物大樓經合理市…(C)10某一筆建築用地將以土地開發分析法推估價格，其資本利息綜合利率為 4.8%，該土地開發之土地價值比率占 60%，建物價…(B)11以下直接資本化法之定義敘述，何者為正確？(B)12正常價格的定義中，不包含下列那一要件？(D)13不動產市場是一動態的市場，對於估價的變動原則，下列敘述何者錯誤？(A)14某商用不動產之自有資金要求報酬率 8%、向銀行融資之利率 4%，當自有資金的比重為 50%，以加權平均資金成本法估算…(B)15估價人員應用收益法估價時，若某建物經濟耐用年數 45 年、經歷年數 10 年、殘價率 10%，當採取等速折舊型時，建…(C)16某建築開發公司擬開發建地，開發或建築後預期總銷售金額估計 8.8 億元，開發直接成本 3 億元、間接成本 8 千萬元…(A)17依據不動產估價技術規則，有關成本法資本利息的敘述，下列敘述何者錯誤？(D)18成本法營造施工費求取方式，有分為直接法及間接法兩大類，其中以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量合計之方法係指…(B)19依據不動產估價技術規則規定，試算價格之調整運算過程中，情況、價格日期、區域因素及個別因素等調整的總調整率大於多少幅度…(D)20內政部近年積極試辦電腦輔助大量估價(CAMA)，於應用計量模型分析法應符合之條件，下列敘述何者錯誤？(A)21估價人員就某建物使用與勘估標的相同之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本，是指下列何者？(C)22國內已有不動產證券化的個案，依據不動產估價技術規則規定，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何…(D)23依據不動產估價技術規則，有關成本法建築工期係指自申請建造執照開始至那個時間點為止無間斷所需之時間？(D)24依據不動產估價技術規則規定，不動產估價應敘明價格種類，請問辦理東沙島估價，此屬於何種價格？(B)25某三層樓獨棟透天新成屋，建物登記面積為 40 坪，坐落基地登記面積為 20 坪，房地之正常價格為 1200 萬元，經…(C)