某商用不動產之自有資金要求報酬率 8%、向銀行融資之利率 4%，當自有資金的比重為 50%，以加權平均資金成本法估算之收益法折現率為何？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 43 條第三款的加權平均資金成本法，用於決定收益法之折現率。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條第三款，收益資本化率或折現率得依加權平均資金成本方式決定，計算式為各資金來源占總資金成本比例 Wi 乘以該資金來源之利率或要求報酬率 Ki 後加總，且各 Wi 合計等於一。自有資金比重 50%、要求報酬率 8%，銀行融資部分比重即為 50%、利率 4%；50%×8%＝4%，50%×4%＝2%，兩者相加為 6%，故選 B。

逐項排除

1. A4% 只是銀行融資的利率本身，未依《不動產估價技術規則》第 43 條第三款乘上各自比重再加總。
2. B4%＋2%＝6%，正是兩個資金來源按比重加權後之和，與加權平均資金成本法之計算式相符。
3. C8% 只是自有資金的要求報酬率，同樣未乘上 50% 的比重。
4. D10% 相當於自有資金報酬率未乘比重、僅對融資利率乘上 50% 比重所得，兩項比重合計不等於一，不符《不動產估價技術規則》第 43 條第三款各 Wi 合計為一的要求。

記憶點

加權平均資金成本＝自有資金比重×要求報酬率＋借貸資金比重×利率，兩個比重加起來必須是一。