某建築開發公司擬開發建地，開發或建築後預期總銷售金額估計 8.8 億元，開發直接成本 3 億元、間接成本 8 千萬元，開發商要求利潤率 20%、資本利息綜合利率 4%，試問土地開發分析價格多少？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 81 條土地開發分析法之計算公式與代入順序。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 81 條，土地開發分析法價格之計算公式為 V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M），S 為預期總銷售金額、R 為適當之利潤率、i 為資本利息綜合利率、C 與 M 分別為直接成本與間接成本。依序代入後得 32,512.82 萬元，四捨五入為 32513 萬元，故選 A。

逐項排除

1. A32513 萬元即《不動產估價技術規則》第 81 條公式所得 32,512.82 萬元之值。
2. B31083 萬元較公式所得少 1,429.82 萬元，非依序代入之值。
3. C30886 萬元較公式所得少 1,626.82 萬元，非依序代入之值。
4. D30562 萬元較公式所得少 1,950.82 萬元，非依序代入之值。

演算步驟

1. 公式：V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）。
2. 代入：S＝8.8 億元＝88,000 萬元、R＝20%、i＝4%、C＝30,000 萬元、M＝8,000 萬元。
3. 第一步：88,000 萬元÷1.2＝73,333.33 萬元。
4. 第二步：73,333.33 萬元÷1.04＝70,512.82 萬元。
5. 第三步：70,512.82 萬元－38,000 萬元＝32,512.82 萬元。

記憶點

先除利潤率、再除資本利息綜合利率，最後才扣成本。