經分析考量市場上類似不動產之正常租金為每年每坪 12,000 元，合理空置率為 5%，淨收益率為 75%，貸款資金占不動產價格比率 80%，有效總收入乘數為 15，請以有效總收入乘數法計算出收益資本化率為多少？

本題考點
收益資本化率的決定方法之一，有效總收入乘數法的公式適用與多餘條件的排除。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條第五款，有效總收入乘數法係考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數計算之。代入淨收益率 75% 與有效總收入乘數 15，得 5.0%，故選 C。

逐項排除

1. A錯誤。4.27% 不等於 75% 除以 15；《不動產估價技術規則》第 43 條第五款只取淨收益率與有效總收入乘數，租金與空置率不入算式。
2. B錯誤。4.67% 同樣無法由淨收益率 75% 與有效總收入乘數 15 依該款算式得出。
3. C正確。分子取淨收益率 75%、分母取有效總收入乘數 15，相除得 5.0%，對應《不動產估價技術規則》第 43 條第五款。
4. D錯誤。5.33% 是把貸款資金占不動產價格比率 80% 誤當分子除以 15；該比率是《不動產估價技術規則》第 43 條第四款債務保障比率法的因子，不屬第五款。

演算步驟

1. 收益資本化率＝淨收益率／有效總收入乘數＝75%／15＝5.0%。
2. 題示正常租金、空置率與貸款資金占不動產價格比率均非本公式的輸入值。

記憶點

有效總收入乘數法只有兩個輸入：淨收益率當分子、有效總收入乘數當分母。