下列那一種方法不屬於計算收益資本化率或折現率之方法？

本題考點
收益資本化率或折現率之五款求取方法，與折現現金流量分析法之定位。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條，收益資本化率或折現率應於風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法、有效總收入乘數法五款方法中綜合評估最適宜者決定。折現現金流量分析法不在此五款之列；依同規則第 31 條，它是將未來各期淨收益及期末價值以適當折現率折現後加總以推算價格之方法，屬「使用」折現率的估價方法，而非「計算」折現率的方法，故選 C。

逐項排除

1. A加權平均資金成本法為《不動產估價技術規則》第 43 條第三款所列，依各資金來源占總資金成本之比例加權其利率或要求報酬率求得，屬求率方法之一。
2. B有效總收入乘數法為《不動產估價技術規則》第 43 條第五款所列，以淨收益率除以有效總收入乘數計算之，同屬求率方法之一。
3. C折現現金流量分析法依《不動產估價技術規則》第 28 條屬收益法項下之估價方法，所求得者為收益價格本身，並非計算資本化率或折現率之方法，故為本題答案。
4. D風險溢酬法為《不動產估價技術規則》第 43 條第一款所列，以最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較流通性、風險性等因素決定之，屬求率方法之一。

記憶點

求率五法：風險溢酬、市場萃取、加權平均資金成本、債務保障比率、有效總收入乘數；折現現金流量分析法是拿折現率算價格，不是算折現率。