100 坪之辦公室出租，每月每坪正常租金為 1,000 元，推估該辦公室合理空置率為 8%，每年之地價稅、房屋稅、保險費、管理費及維修費為 120,000 元，貸款支出為 200,000 元。該辦公室每年之淨收益為多少？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 42 條淨收益的計算與總費用範圍。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 42 條第一項，有效總收入減總費用即為淨收益；同規則第 36 條規定有效總收入為總收入扣除閒置及其他原因所造成之收入損失後之餘額；同規則第 38 條列舉總費用為地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等，貸款支出不在其列，計算得淨收益新臺幣 984,000 元，故選 B。

逐項排除

1. A1,080,000 元 係未推估空置損失，逕以年總收入 1,200,000 元扣除費用 120,000 元，牴觸《不動產估價技術規則》第 36 條。
2. B正確。
3. C880,000 元 係未扣空置損失又扣貸款支出 200,000 元，兩處均不合《不動產估價技術規則》第 36 條與第 38 條。
4. D784,000 元 係在正解之上再扣貸款支出 200,000 元，非《不動產估價技術規則》第 38 條所列項目。

演算步驟

1. 總收入＝100 坪×每坪每月 1,000 元×12 個月＝新臺幣 1,200,000 元。
2. 收入損失＝1,200,000 元×8%＝96,000 元。
3. 有效總收入＝1,200,000 元－96,000 元＝1,104,000 元。
4. 淨收益＝1,104,000 元－120,000 元＝新臺幣 984,000 元。

記憶點

先扣空置再扣費用，貸款不是費用。