何謂折現現金流量分析法？又其與直接資本化法有何差異？（25 分）
113 / 申論題部分
113 年 不動產估價概要 申論題
考選部公布之考畢試題原文,共 2 題、50 分 (配分 25 / 25 分;本科作答時間 90 分鐘)。 申論題無官方標準答案,本頁僅收錄題目原文;AI 擬答在 app 內提供。
請說明土地開發分析法之計算公式，又土地開發分析法之成本項目內容為何？（25 分）
同卷測驗題25 題
01不動產市場循環受到諸多經濟因素的影響，評估不動產價格時都訂有價格日期，依價格日期評估時必須掌握那項原則？(B)02王小姐住家旁有一個高壓電塔，電塔周遭的房子不太容易售出，價格也比較低，不動產估價師評估該嫌惡設施對於房屋價格的影響是…(B)03下列何者非屬於不動產估價範疇？(D)04某預售建案因取得綠建築黃金級標章，每坪開價比附近未取得標章之建案貴，建商申請綠建築標章的行為是基於不動產估價之何種經…(B)05下列有關租金估計的敘述何者錯誤？(B)06不動產估價技術規則對不動產估價方法運用的規定，下列何者錯誤？(C)07有關比較法的敘述下列何者錯誤？(A)08不動產估價技術規則第 26 條第 1 項：經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確…(D)09下列何者非屬營造或施工費的內含項目？(C)10有關營造或施工費的敘述何者錯誤？(A)11中央銀行理監事會於 113 年第 3 季會議決議調升存款準備率及調整選擇性信用管制措施，此項宣布可能會影響不動產市場…(A)12下列對於有效總收入與總收入之間關係的敘述何者正確？(A)13收益資本化率決定的方法中與銀行貸款成數相關的是那一個方法？(C)14有關收益法的公式，下列何者錯誤？(A)15有關特殊宗地估價敘述，下列何者錯誤？(B)16有關權利估價敘述，下列何者正確？(C)17下列那種情況評估的是特殊價格？(C)18影響不動產價格的三大因素中區域因素甚為重要，下列敘述何者非屬區域因素的描述？(B)19A 把忠孝東路五段鄰近市政府的店面出租給一間連鎖咖啡店，每月租金 100,000 元，押金 2 個月，假設年利率 2…(B)20某公寓因為隔壁基地正在興建危老建案造成外牆龜裂現象，此現象屬於那一種折舊類型？(A)21一棟屋齡 30 年的公寓，假設現在重建成本是 3,000 萬元，耐用年數為 50 年，殘餘價格率為 10%，以定額法…(B)22比較標的於 112 年 9 月以 3,060 萬元售出，當時房價指數為 102；勘估標的價格日期為 113 年 5 …(B)23依據不動產估價技術規則規定試算價格的價格決定，那一項不適用？(B)24某一開發案自有資金比例是 30%，其餘資金向銀行貸款，貸款利率為 3%，自有資金報酬率為 2%，其資本化率為何？(B)25某一棟四層樓公寓，各樓層面積皆相同，一樓單價每坪 50 萬元，4 樓單價每坪 40 萬元，假設 4 樓之樓層別效用比…(D)