有關特殊宗地估價敘述，下列何者錯誤？

本題考點
特殊宗地估價各條所定的估價原則，重點在公共設施保留地的推估基礎。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 97 條，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則；無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。條文所定的推算基礎是毗鄰土地的平均價格與價值減損情況，而不是政府徵收土地的可能價格，故選 B。

逐項排除

1. A敘述正確。依本規則第 93 條，農場或牧場之估價，以比較法估價為原則；無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之。
2. B敘述錯誤。本規則第 97 條先要求以比較法為原則，無買賣實例時才回到毗鄰土地平均價格與價值減損情況推算，全條並未以徵收可能價格作為評估依據。
3. C敘述正確。依本規則第 91 條，高爾夫球場之估價，應考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素。
4. D敘述正確。依本規則第 94 條，鹽田之估價無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。

記憶點

特殊宗地一律先走比較法，沒有買賣實例才退回附近或毗鄰土地價格推估。