下列對於有效總收入與總收入之間關係的敘述何者正確？

本題考點
收益法中「總收入→有效總收入→淨收益」的推算次序，以及中間扣除的收入損失。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 36 條，勘估標的之有效總收入計算方式為：「一、分析並推算勘估標的之總收入。二、推算閒置及其他原因所造成之收入損失。三、第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。」同條第二項並定義總收入指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。既然有效總收入是總收入減去收入損失後的餘額，而收入損失最少為零，兩者的大小關係即為總收入大於或等於有效總收入，故選 A。

逐項排除

1. A正確。完全滿租且無欠租時收入損失為零，兩者相等；一旦出現閒置或租金收不回來，總收入即大於有效總收入。
2. B錯誤。兩者中間隔著一個收入損失項，分屬兩個推算階段，並非同一數額的兩種說法。
3. C錯誤。依本規則第 42 條，淨收益是「有效總收入減總費用」，減項的起算基礎是有效總收入而非總收入。
4. D錯誤。正確的加總關係是總收入＝有效總收入＋收入損失；總費用屬於下一階段計算淨收益的減項，與收入損失不是同一項目。

記憶點

先扣閒置損失得有效總收入，再扣總費用得淨收益，兩道減法不可跳號。