某一棟四層樓公寓，各樓層面積皆相同，一樓單價每坪 50 萬元，4 樓單價每坪 40 萬元，假設 4 樓之樓層別效用比為 100%，請問一樓的樓層別效用比是多少？

本題考點
區分所有建物估價之樓層別效用比，考以基準樓層單價換算其他樓層之效用比。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 98 條，區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。樓層別效用比是各樓層單價相對於基準樓層單價之比值：本題以 4 樓為基準（效用比 100%），一樓單價每坪 50 萬元、4 樓單價每坪 40 萬元，一樓效用比＝50÷40×100%＝125%，故選 D。

逐項排除

1. A150% 意味一樓單價須為 40 萬元×150%＝60 萬元／坪才成立，與題設一樓每坪 50 萬元不符。
2. B130% 意味一樓單價須為 40 萬元×130%＝52 萬元／坪，與題設 50 萬元不符。
3. C115% 意味一樓單價須為 40 萬元×115%＝46 萬元／坪，與題設 50 萬元不符。
4. D正確。50 萬元／坪÷40 萬元／坪＝1.25，換算為 125%，正是以 4 樓為 100% 時一樓的樓層別效用比。

演算步驟

1. 樓層別效用比＝該樓層單價÷基準樓層單價×100%。
2. 代入：50 萬元／坪÷40 萬元／坪×100%＝1.25×100%＝125%。
3. 驗算：40 萬元／坪×125%＝50 萬元／坪，與題設一樓單價一致。

記憶點

效用比＝目標樓層單價除以基準樓層單價，基準選誰、分母就是誰。