王先生手中取得一份不動產估價報告書，比較法推估過程中三個比較案例的價格依序為新臺幣 63 萬元/坪、64.5 萬元/坪、68.5 萬元/坪，所推估之試算價格依序分別為新臺幣 45 萬元/坪、50 萬元/坪、57.5 萬元/坪，下列敘述何者正確？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 25 條總調整率上限與本規則第 26 條試算價格差距上限之分辨。

正解理由

《不動產估價技術規則》第 26 條第一項規定，檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用；同條第二項定義該差距為高低價格之差除以高低價格平均值。本題比較案例一與比較案例三之試算價格差距達百分之二十四點三九，故選 C。

逐項排除

1. A比較案例一之總調整率為負百分之二十八點五七，未大於《不動產估價技術規則》第 25 條所定百分之三十。
2. B比較案例三之總調整率為負百分之十六點零六，同樣未逾《不動產估價技術規則》第 25 條之百分之三十。
3. C兩者試算價格差距達百分之二十四點三九，落入《不動產估價技術規則》第 26 條應排除適用之情形，為應選項。
4. D依《不動產估價技術規則》第 27 條，決定比較價格考量的是資料可信度與價格形成因素相近程度，非試算價格接近。

演算步驟

1. 總調整率＝（試算價格－比較標的價格）÷比較標的價格。
2. 案例一：（45－63）萬元/坪÷63 萬元/坪＝－28.57%。
3. 案例三：（57.5－68.5）萬元/坪÷68.5 萬元/坪＝－16.06%。
4. 差距＝（57.5－45）萬元/坪÷51.25 萬元/坪（高低價格平均值）＝24.39%，達百分之二十以上。

記憶點

單件案例看調整率三十，案例之間看試算價格差距二十。