不動產估價有所謂的獨立估價，請問獨立估價是指：

本題考點
獨立估價的意義，即以素地為前提評估土地，不計入地上建物或他項權利的影響。

正解理由

《不動產估價技術規則》第 86 條規定：「附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此限。」本文所定是把地上建物影響一併計入的估價方式，但書開的例外則是土地上雖有建物或他項權利存在，仍將該土地當作素地評估，這正是獨立估價的內涵，故選 D。

逐項排除

1. A建物已頽壞傾倒卻仍假設其存在而併同土地估價，與《不動產估價技術規則》第 86 條但書把土地還原為素地的方向正好相反；本規則第 106 條就建物已不具備使用價值者，尚且規定得將其基地視為素地估價。
2. B土地上本無建物，評估對象自始即是素地，不生把土地「視為」素地的問題，這是素地估價本身，不是獨立估價。
3. C土地與地上建物併同估價，正是《不動產估價技術規則》第 86 條本文所定應考慮建物影響的情形，屬房地一體的估價。
4. D土地上有建物或他項權利存在，估價時仍不考慮其影響而以素地評估，與《不動產估價技術規則》第 86 條但書相符，為應選項。

記憶點

獨立估價＝眼前有房子、有他項權利也當它不存在，把土地還原成素地來評。