以收益法估價時，對於客觀淨收益的計算應以何種情形為計算基準？

本題考點
收益法中客觀淨收益的計算基準，以及「最有效使用」在法規上的固定用語。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 33 條第一項，客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之；所稱最有效使用，依同規則第 2 條第十七款，指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用，故選 D。

逐項排除

1. A以比較標的作最有效使用為計算基準：使用狀態的用語雖與條文相同，但依《不動產估價技術規則》第 33 條第一項，基準的主體是勘估標的，鄰近類似不動產的收益只居於參酌地位。
2. B以勘估標的作最大效益使用為計算基準：主體正確，但「最大效益使用」不是《不動產估價技術規則》第 2 條第十七款所定名詞，該款要求合法、實質可能、正當合理、財務可行四項前提俱備。
3. C以比較標的作最大效益使用為計算基準：主體與用語兩處都與《不動產估價技術規則》第 33 條第一項及同規則第 2 條第十七款不合。
4. D以勘估標的作最有效使用為計算基準：與《不動產估價技術規則》第 33 條第一項的文字相符，為正解。

記憶點

客觀淨收益看「勘估標的＋最有效使用」，鄰近類似不動產只是拿來參酌。