某公寓為談危老改建，經委託不動產估價師就 1 至 4 樓之單價分別查估為 80、60、55、50 萬元/坪，若全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為 30%，請問 1 至 4 樓之樓層別效用比分別為？

本題考點
樓層別效用比之意義，即各樓層房地單價相對於基準樓層的比率。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 98 條第一項，區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整；同條第二項規定樓層別效用比由不動產估價師公會全國聯合會按不同地區所蒐集之案例公告，並依市場行情及地方習慣推估之。本題以第 4 樓 50 萬元/坪為基準，1 樓 80÷50＝160%、2 樓 60÷50＝120%、3 樓 55÷50＝110%、4 樓 50÷50＝100%，故選 B。題示建物成本價格占全棟房地總價格比率百分之三十，依《不動產估價技術規則》第 100 條第二項是計算地價分配率的乘數，不改變樓層別效用比。

逐項排除

1. A170%、130%、120%、100%：與單價相除所得之 160%、120%、110% 均不合。
2. B160%、120%、110%、100%：與 80、60、55、50 除以 50 所得相符，為正解。
3. C150%、110%、105%、100%：三個比率與單價相除的結果都不合。
4. D140%、120%、110%、100%：2 樓與 3 樓相符，但 1 樓 80÷50 應為 160%。

記憶點

樓層別效用比＝各樓層單價 ÷ 基準樓層單價；成本占比是算地價分配率才用得到。