依不動產估價技術規則之規定，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以何種方法為原則？

本題考點
《不動產估價技術規則》就公共設施用地與公共設施保留地所指定的原則估價方法。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 97 條，「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。」條文已明白指定原則方法，且在缺乏買賣實例時仍以毗鄰土地的價格為推算基礎，整套作業都建立在比價之上，故選 C。

逐項排除

1. A收益法依同規則第 28 條、第 29 條，是以勘估標的未來平均一年期間的客觀淨收益，配合價格日期當時適當的收益資本化率推算價格；此類土地受保留限制，欠缺可據以推算的客觀淨收益。
2. B成本法依同規則第 112 條所指定的適用對象，是附著於土地之工事及水利土壤之改良，並非公共設施用地或公共設施保留地。
3. C正確。第 97 條明定以比較法為原則，無買賣實例時的替代作法也是與毗鄰土地作使用分區、使用強度及價值減損的比較，本質仍屬比價。
4. D土地開發分析法依同規則第 70 條，是估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後求得開發前土地價格；第 87 條並將其適用限於以進行開發為前提之宗地。

記憶點

公設用地與公設保留地看鄰地比價，工事與水利土壤改良才以成本法為原則。