有關直接資本化法，下列敘述何者為正確？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 29 條直接資本化法的定義，關鍵在「未來」與「平均一年期間」兩個限定詞。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 29 條，直接資本化法指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法；本選項的收益期間、客觀淨收益與資本化率三個要素均與該條逐字相同，故選 C。

逐項排除

1. A收益期間寫成過去平均一年期間，與《不動產估價技術規則》第 29 條所定「未來」不合；《不動產估價技術規則》第 35 條要求蒐集最近三年間之總收入、總費用等資料，那是資料蒐集的範圍，不是淨收益的計算期間。
2. B過去與三年兩處都與《不動產估價技術規則》第 29 條的「未來平均一年期間」不同，是把資料年限與收益期間一併誤植。
3. C與《不動產估價技術規則》第 29 條相符，其計算式並見於《不動產估價技術規則》第 30 條：收益價格等於未來平均一年期間之客觀淨收益除以收益資本化率。
4. D期間長度寫成三年，與《不動產估價技術規則》第 29 條的「平均一年期間」不合；三年這個數字出現在《不動產估價技術規則》第 35 條的資料蒐集規定。

記憶點

直接資本化法看的是未來一年的客觀淨收益，三年是蒐集資料的年限，兩個數字不可互換。