有關勘估標的總費用之推算項目，不包括下列那一項？

本題考點
收益法中勘估標的總費用的法定推算項目。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 38 條第一項，勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，「其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用」。貸款利息不在該項所列之內，故選 D。

逐項排除

1. A管理費及維修費為第 38 條第一項明列的費用項目，屬總費用。
2. B地價稅或地租、房屋稅同為第 38 條第一項明列的費用項目，屬總費用。
3. C保險費亦為第 38 條第一項明列的費用項目，屬總費用。
4. D貸款利息未見於第 38 條第一項的項目之中；資本利息是同規則第 52 條第一項第六款所定總成本的組成項目，屬成本法的計算範圍，收益法對資金成本的處理則在第 43 條收益資本化率或折現率的決定方法之中，例如加權平均資金成本法，不放進總費用。

記憶點

總費用記「地租房稅、保險、管理維修」，營運性不動產再加營運費用；利息走成本法的總成本，不進收益法的總費用。