收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定，如採用債務保障比率方式決定，其計算式債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外，應再乘以下列何者？

本題考點
收益資本化率或折現率的五種決定方法中，債務保障比率法的計算式組成。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 43 條第 4 款，債務保障比率法「依債務保障比率方式決定」，其計算式為「收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率」。三個乘項中，債務保障比率與貸款資金占不動產價格比率既已列出，依該款文字，另一個乘項就是貸款常數，故選 D。

逐項排除

1. A債務保障常數：《不動產估價技術規則》第 43 條第 4 款的計算式並無此一項目，這是把「債務保障比率」與「貸款常數」兩個名詞拼接而成的混淆選項。
2. B市場常數：《不動產估價技術規則》第 43 條各款均未出現此一名詞。該條第 2 款的市場萃取法是以比較標的之淨收益除以價格後取商數比較決定，與任何「常數」無關。
3. C存款常數：《不動產估價技術規則》第 43 條第 1 款的風險溢酬法確實要考慮銀行定期存款利率，但那是選擇基準投資報酬率時的參考因素，不是任何計算式裡的乘項，更沒有「存款常數」這個項目。
4. D貸款常數：正是《不動產估價技術規則》第 43 條第 4 款計算式的第二個乘項，為正確選項。

記憶點

債務保障比率法三乘項＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率。