不動產估價原則是估價之根基，不動產估價技術規則對「最有效使用」原則有所定義，請問下列敘述何者錯誤？

本題考點
最有效使用的法定定義，尤其是對使用人能力所設的門檻高度。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 2 條第 17 款，最有效使用「指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用」。該款所設的主體標準是「良好意識及通常之使用能力」，也就是客觀上一般人的水準，並未要求超乎常人；把「通常」抬高為「超凡」即與條文不符，故選 D。

逐項排除

1. A「得以獲致最高利益之使用」逐字出自《不動產估價技術規則》第 2 條第 17 款，是最有效使用在結果面的描述，敘述正確。
2. B「合法、實質可能」是《不動產估價技術規則》第 2 條第 17 款所列四個前提中的前兩個，合法指不違反土地使用管制與相關法令，實質可能指土地條件與技術上做得到，敘述正確。
3. C「正當合理、財務可行」是《不動產估價技術規則》第 2 條第 17 款四個前提中的後兩個，正當合理指使用方式在社會經濟上說得通，財務可行指投入產出的收益足以支撐，敘述正確。
4. D《不動產估價技術規則》第 2 條第 17 款寫的是「客觀上具有良好意識及通常之使用能力者」，採客觀一般人標準；「具有超凡意識及使用能力者」把門檻拉到常人之上，與該款文字不符，為本題應選的錯誤敘述。

記憶點

良好意識＋通常能力，四前提合法、實質可能、正當合理、財務可行，結果是最高利益。