下列有關不動產買賣之敘述，何者錯誤？

本題考點
居間人於所媒介之契約不成立時，能否請求償還其已支出之費用。

正解理由

依《民法》第 569 條第一項，居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還；同條第二項並明定，前項規定於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。可見費用償還以當事人另有約定為前提，選項所稱「均得請求償還」與條文文義相反，故選 C。

逐項排除

1. A不動產仲介公司為與不特定多數消費者訂約而預先擬定之委託銷售契約條款，具有單方預擬、重複使用、相對人無從個別磋商之特徵，正是《消費者保護法》所稱之定型化契約，敘述正確。
2. B依《民法》第 345 條第二項，當事人就標的物及其價金互相同意時買賣契約即為成立；惟不動產交易中，房地交付時間、所有權移轉登記時期與價金給付方式，當事人通常一併表示須經合意，該等事項即成為契約成立之必要之點，敘述正確。
3. C與《民法》第 569 條牴觸。該條所定原則是「非經約定，不得請求償還」，第二項更把契約不成立的情形一併納入同一原則，本項把它寫成一律得請求，是錯誤敘述。
4. D依《民法》第 252 條，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；審酌是否過高時，一併斟酌債權人實際所受損害，以及債務人如能依約履行時債權人可享受之一切利益，為實務一貫之判斷方式，敘述正確。

記憶點

居間人的費用要先講好才拿得到，報酬更要等契約真的成立才有。