關於優先購買權之種類與效力，依土地法第 104 條規定，下列何者正確？

本題考點
《土地法》第 104 條基地優先購買權之權利人範圍、行使順序、表示期間與對抗第三人之效力。

正解理由

依《土地法》第 104 條第二項後段，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，地上權人之優先購買權因而具有排除該買賣對其發生效力之力量；至於同法第 34-1 條第四項所定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，條文並未設未通知即不得對抗第三人之效果。兩條規定之效果並列如上。故選 D。

逐項排除

1. A敘述錯誤。《土地法》第 104 條第一項所列之優先購買權人為地上權人、典權人或承租人，長期占有人並未取得上開任一權利，不在該條保護之列。
2. B敘述錯誤。《土地法》第 104 條第一項後段明定其順序以登記之先後定之，並非以抽籤決定，本項就順序之描述與條文不符。
3. C敘述錯誤。《土地法》第 104 條第二項前段規定，優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，本項所稱之三十日與條文之十日不符。
4. D敘述正確。《土地法》第 104 條第二項後段就未通知而與第三人訂約者，定有其契約不得對抗優先購買權人之效果，此為地上權人優先購買權之特色所在。

記憶點

基地先買權：地上權人、典權人、承租人三種身分，登記定先後，十日不表示即放棄，未通知不得對抗。