有關樓層別效用比率的敘述，下列何者錯誤？

本題考點
樓層別效用比的意義，以及它在區分所有建物估價公式中的角色。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 98 條，區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整；《不動產估價技術規則》第 100 條的地價分配率公式，更把「該區分所有建物之樓層別效用比」與「平均樓層別效用比」相減、相除運算。可見樓層別效用比表示的是各樓層價格水準（單價）相對於平均或基準的比率，而不是把各層樓總價換算成百分率；總價會隨各層面積大小而變動，無法反映樓層本身的效用高低，故選 B。

逐項排除

1. A敘述正確。各樓層的採光、出入便利性與商業機能不同，效用有別，價格因而有差，才需要不同的樓層別效用比。
2. B敘述錯誤，為本題應選項。它比較的是各樓層的單價水準，若改以總價的百分率表示，面積不同的樓層之間根本無從比較。
3. C敘述正確。以平均或基準樓層為一百，效用高於基準者比率大於百分之百，低於基準者小於百分之百。
4. D敘述正確。依《不動產估價技術規則》第 98 條第二項，樓層別效用比由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，並依市場行情及地方習慣推估之，案例與行情會變，比率自然不固定。

記憶點

樓層別效用比看的是單價的相對高低，不是總價的分配。