由於不動產是一種異質的商品，因其下列何種之特徵而分割為許多地區性市場？

本題考點
不動產的位置固定性，使替代關係只能在一定範圍內成立，市場因而分割為地區性市場。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 2 條第十一款至第十三款，同一供需圈指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍；近鄰地區指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區；類似地區指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。三個名詞都以地理範圍界定替代關係，可見不動產因位置無法移動，替代只在一定區位範圍內發生，市場也就被切成一個個地區性市場，故選 A。

逐項排除

1. A區位決定該筆不動產落在哪個同一供需圈與近鄰地區，正是市場被分割的原因。
2. B高程指基地或樓層的高低位置，依《不動產估價技術規則》第 2 條第十六款屬個別因素，即不動產因受本身條件之影響而產生價格差異之因素，只在同一地區內造成價差。
3. C地形是宗地本身的坡度與起伏形狀，同屬前述個別因素，影響的是利用效率，不是市場範圍。
4. D地質是地層承載力與土壤條件，也是標的本身的條件，影響開發成本與工法，不會另外形成一個地區性市場。

記憶點

不動產搬不走，市場就被區位切成一塊一塊。