某出租型不動產之年總收益為 100 萬元，若總費用率為總收益的 40%，收益資本化率 4%，則該不動產之收益價格應為多少？

本題考點
直接資本化法的收益價格公式，淨收益須先扣總費用才能資本化。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 30 條，直接資本化法之計算公式為「收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率」；同規則第 42 條第一項規定有效總收入減總費用即淨收益。故須先自年總收益扣除百分之四十之總費用得淨收益，再以資本化率百分之四資本化，得新臺幣 1,500 萬元，故選 C。

逐項排除

1. A錯誤：新臺幣 1,000 萬元係誤把總費用新臺幣 400,000 元當成淨收益資本化，分子取錯。
2. B錯誤：新臺幣 1,200 萬元須以淨收益新臺幣 600,000 元除以百分之五得出，與題示百分之四不符。
3. C正確：淨收益新臺幣 600,000 元除以百分之四，得新臺幣 1,500 萬元。
4. D錯誤：新臺幣 2,500 萬元係直接以年總收益新臺幣 1,000,000 元資本化，漏未依《不動產估價技術規則》第 42 條減除總費用。

演算步驟

1. 總費用＝新臺幣 1,000,000 元 × 40% ＝新臺幣 400,000 元；
2. 淨收益＝新臺幣 1,000,000 元 － 新臺幣 400,000 元 ＝新臺幣 600,000 元；
3. 收益價格＝新臺幣 600,000 元 ÷ 4% ＝新臺幣 15,000,000 元。

記憶點

先扣費用再除以資本化率；直接拿總收益去除必定偏大。