甲於 101 年 5 月 20 日將其 A 耕地出租於乙。下列敘述何者正確？

本題考點
89 年以後成立的耕地租賃適用哪一套規範，以及法院拍賣耕地時承租人優先承買權的踐行方式。

正解理由

依《土地法》第 107 條第一項，出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權；同法第 107 條第二項準用同法第 104 條第二項，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。法院拍賣耕地在性質上仍屬買賣，實務因此要求執行法院應先通知承租人是否願依拍定條件承買，待其放棄後才通知拍定人繳納價金，故選 D。

逐項排除

1. A錯誤。系爭租約訂於 101 年 5 月 20 日，屬《農業發展條例》八十九年一月四日修正施行後成立的農業用地租賃，租期由出租人與承租人約定，不因未訂立書面而視為不定期限租賃。
2. B錯誤。依《農業發展條例》，該類租賃約定有期限者，於期限屆滿時租賃關係即消滅，並排除《民法》關於承租人繼續使用收益而出租人不即表示反對即視為以不定期限繼續契約之適用。
3. C錯誤。依《土地法》第 107 條第二項準用同法第 104 條第二項，未通知的效果是買賣契約不得對抗承租人，這是法律課予出租人並附有對抗效力的通知義務，不是僅生自己不利益的對己義務。
4. D正確。拍賣程序中承租人的優先承買權須先獲踐行，法院通知並待其放棄後，拍定人始繳納價金。

記憶點

耕地一出賣就要先問承租人，法院拍賣也不例外。