臺灣南部有許多鹽田，其價值評估以比較法估價為原則。若無買賣實例者，下列敘述何者正確？

本題考點
《不動產估價技術規則》第 94 條鹽田估價的原則方法，以及查無買賣實例時的替代推估路徑。

正解理由

《不動產估價技術規則》第 94 條規定「鹽田之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之」。條文把沒有實例時的處理方式寫得很明確：不是改採別種估價方法，而是仍停留在比較的架構內，改以附近土地價格作為比較基礎，再就日照、通風、位置及形狀這四項差異調整推估，故選 D。

逐項排除

1. A收益法是以淨收益與收益資本化率推算價格，《不動產估價技術規則》第 94 條就鹽田並未開放這條路徑，鹽田亦難形成穩定的客觀淨收益。
2. B成本法求取的是重建成本或重置成本再扣減累積折舊額，鹽田係土地而非建物，《不動產估價技術規則》第 94 條也未列此方法。
3. C會員制度與營運費用是《不動產估價技術規則》第 91 條高爾夫球場估價的考量因素，曬鹽費用屬營運支出，均非同規則第 94 條所定鹽田的比較調整項目。
4. D與《不動產估價技術規則》第 94 條後段文字相符，以附近土地價格為基礎，考慮日照、通風、位置及形狀等差異比較推估，敘述正確。

記憶點

鹽田無實例不換方法、只換基礎：附近土地價格加上日照、通風、位置、形狀四項差異調整。