應用收益法進行不動產估價時，勘估標的總費用計算，不包括下列何者？

本題考點
收益法中「總費用」的組成項目，以及土地增值稅為何不在其中。

正解理由

依《不動產估價技術規則》第 38 條，勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等；其為營運性不動產者，並應加計營運費用。該條所列均為持有與經營期間反覆發生之支出，土地增值稅不在其列；而依《平均地權條例》第 36 條，土地增值稅之徵收應依照土地漲價總數額計算，於土地所有權移轉或設定典權時行之，屬移轉時點的稅負，故選 D。

逐項排除

1. A地價稅明列於《不動產估價技術規則》第 38 條之總費用項目，屬應計入者，非本題所問。
2. B房屋稅同列於《不動產估價技術規則》第 38 條之總費用項目，屬應計入者。
3. C管理費同樣列於《不動產估價技術規則》第 38 條之總費用項目，屬應計入者。
4. D土地增值稅不在《不動產估價技術規則》第 38 條所列項目之內；依《平均地權條例》第 36 條，其係於土地所有權移轉或設定典權時課徵，並非收益期間的經常費用，正是本題要挑出的不包括者。

記憶點

持有階段的稅（地價稅、房屋稅）進總費用，移轉階段的稅（土地增值稅）不進總費用。