[{"data":1,"prerenderedAt":71},["ShallowReactive",2],{"q-house-111-1-appraisal-019":3},{"subject":4,"subjectSlug":5,"subjectKicker":6,"subjectShort":7,"subjectMcqNote":8,"question":9,"related":25,"sameNumber":50,"hasEssay":24},"不動產估價概要","appraisal","不動產估價 · Appraisal","不動產估價","105–106 年 40 題(每題 1.25 分)、107 年起 25 題(每題 2 分)",{"id":10,"webId":11,"year":12,"session":13,"subject":4,"number":14,"stem":15,"options":16,"answer":21,"answerNote":22,"lawYear":12,"explanation":23,"freq":13,"indexable":24},"house-111-1-不動產估價概要-019","house-111-1-appraisal-019",111,1,19,"以收益法估價時，對於客觀淨收益的計算應以何種情形為計算基準？",{"A":17,"B":18,"C":19,"D":20},"以比較標的作最有效使用為計算基準","以勘估標的作最大效益使用為計算基準","以比較標的作最大效益使用為計算基準","以勘估標的作最有效使用為計算基準","D",null,"本題考點：收益法中客觀淨收益的計算基準，以及「最有效使用」在法規上的固定用語。\n【正解理由】依《不動產估價技術規則》第 33 條第一項，客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之；所稱最有效使用，依同規則第 2 條第十七款，指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用，故選 D。\n【逐項排除】\n(A) 以比較標的作最有效使用為計算基準：使用狀態的用語雖與條文相同，但依《不動產估價技術規則》第 33 條第一項，基準的主體是勘估標的，鄰近類似不動產的收益只居於參酌地位。\n(B) 以勘估標的作最大效益使用為計算基準：主體正確，但「最大效益使用」不是《不動產估價技術規則》第 2 條第十七款所定名詞，該款要求合法、實質可能、正當合理、財務可行四項前提俱備。\n(C) 以比較標的作最大效益使用為計算基準：主體與用語兩處都與《不動產估價技術規則》第 33 條第一項及同規則第 2 條第十七款不合。\n(D) 以勘估標的作最有效使用為計算基準：與《不動產估價技術規則》第 33 條第一項的文字相符，為正解。\n【記憶點】客觀淨收益看「勘估標的＋最有效使用」，鄰近類似不動產只是拿來參酌。",true,[26,30,34,38,42,46],{"webId":27,"stem":28,"number":29,"year":12,"session":13},"house-111-1-appraisal-018","不動產估價人員應針對不動產勘估標的之價格日期當時的價值進行估價，而所謂價格日期是指：",18,{"webId":31,"stem":32,"number":33,"year":12,"session":13},"house-111-1-appraisal-020","某高鐵站周圍地區的新建住宅大樓平均成交價格，由三年前每坪 35 萬元上漲到現今每坪接近 50 萬元，此現象可以不動產估價中那一原則加以解釋？",20,{"webId":35,"stem":36,"number":37,"year":12,"session":13},"house-111-1-appraisal-017","某公寓為談危老改建，經委託不動產估價師就 1 至 4 樓之單價分別查估為 80、60、55、50 萬元\u002F坪，若全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為 30%，請問 1 至 4 樓之樓層別效用比分別為？",17,{"webId":39,"stem":40,"number":41,"year":12,"session":13},"house-111-1-appraisal-021","依據不動產估價技術規則，在進行不動產估價作業程序時，下列何者屬於估價要確定的基本事項？",21,{"webId":43,"stem":44,"number":45,"year":12,"session":13},"house-111-1-appraisal-016","某開發商擬於新開發區開發建築，預計興建樓板面積 2,000 坪。若推定銷售單價平均 60 萬元\u002F坪，利潤率 20%、資本利息綜合利率 5%、直接成本 2 億元、間接成本 4 千萬元，請問土地開發分析價格多少萬元？",16,{"webId":47,"stem":48,"number":49,"year":12,"session":13},"house-111-1-appraisal-022","科學園區附近的農業用地，未來可能變更為建地，土地所有權人要求估價人員針對其農地未來可能變更為建地情況進行估價，請問該筆土地的價格屬於何種類？",22,[51,55,59,63,67],{"webId":52,"year":53,"stem":54,"number":14},"house-114-1-appraisal-019",114,"收益法中對於收益的資本化可採收益資本化率或折現率，下列對於兩者數值高低關係之敘述何者正確？",{"webId":56,"year":57,"stem":58,"number":14},"house-113-1-appraisal-019",113,"A 把忠孝東路五段鄰近市政府的店面出租給一間連鎖咖啡店，每月租金 100,000 元，押金 2 個月，假設年利率 2.5%，約定每年管理費 120,000 元由咖啡店支付，請問其一年支付之實質租金為多少元？",{"webId":60,"year":61,"stem":62,"number":14},"house-112-1-appraisal-019",112,"在宗地估價中，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以下列那一種方法估價為原則？",{"webId":64,"year":65,"stem":66,"number":14},"house-110-1-appraisal-019",110,"勘估標的若為未完工之建物，應依何種方式估價？",{"webId":68,"year":69,"stem":70,"number":14},"house-109-1-appraisal-019",109,"依據不動產估價技術規則規定，試算價格之調整運算過程中，情況、價格日期、區域因素及個別因素等調整的總調整率大於多少幅度時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用？",1786689129541]